Por que os imóveis vão a leilão? Veja todos os motivos e como se proteger

1. O que é, na prática, um leilão de imóvel?

Leilão de imóvel é uma venda pública em que o bem é oferecido ao maior lance, normalmente para pagar uma dívida: financiamento não pago, condomínio, impostos, processos trabalhistas ou outras execuções judiciais.

No Brasil, você encontra dois grandes tipos:

• Leilão extrajudicial

  • Feito principalmente por bancos em contratos com alienação fiduciária (financiamento imobiliário padrão hoje).

  • O procedimento ocorre em cartório, sem processo judicial tradicional, seguindo a Lei 9.514/1997.

• Leilão judicial

  • Acontece dentro de um processo na Justiça (execução fiscal, trabalhista, cível, falência, etc.).

  • O imóvel é penhorado e depois levado a leilão (hasta/leilão judicial).

Em ambos os casos, o objetivo é simples: transformar o imóvel em dinheiro para pagar a dívida. Se sobrar algo após todas as despesas e juros, o restante volta para o devedor.

2. Por que tantos imóveis estão indo a leilão no Brasil?

Nos últimos anos, houve um salto no número de imóveis retomados e leiloados:

• A Caixa, que responde por cerca de 70% dos financiamentos imobiliários, levou a leilão mais de 50 mil imóveis em 2024, quase o dobro do ano anterior.

• Reportagens indicam que o número de imóveis em leilão pela Caixa quintuplicou em dois anos: de cerca de 9 mil (2022) para 47 mil (2024).

• O estoque de imóveis retomados por bancos chegou a cerca de R$ 79 bilhões entre 2022 e 2024, o maior nível em quatro anos.

• A inadimplência das famílias bateu quase 30% em 2024, pressionada por juros altos e renda apertada, o que impacta financiamento, cartão, cheque especial e outras dívidas.

Ou seja: juros altos + renda apertada + crédito fácil no passado = mais gente sem conseguir pagar as parcelas. Isso se traduz diretamente em aumento de retomadas e leilões de imóveis.

3. Principais motivos que levam um imóvel a leilão

3.1. Inadimplência no financiamento imobiliário (alienação fiduciária)

É o motivo nº 1 de leilão hoje no Brasil.

Quase todos os financiamentos atuais usam alienação fiduciária:

• O comprador é possuidor, mas a propriedade fica em nome do banco até quitar o contrato.

• Se houver inadimplência e o procedimento legal for seguido, o banco pode:

  1. Consolidar a propriedade em seu nome;

  2. Levar o imóvel a dois leilões extrajudiciais;

  3. Usar o valor para quitar a dívida e despesas.

O STF já confirmou que esse procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97 é constitucional, ou seja, o banco não precisa entrar com ação tradicional para executar o imóvel.

3.2. Dívidas de condomínio (inadimplência condominial)

Outro motivo relevante:

• Dívida de condomínio pode gerar ação de cobrança e execução.

• O imóvel pode ser penhorado e leiloado para pagar a dívida, mesmo se estiver quitado e mesmo se for o único imóvel da família, porque a dívida está diretamente ligada à própria unidade.

O raciocínio jurídico:

“Você não paga a manutenção do prédio onde seu bem está; então o próprio bem responde por essa dívida.”

Isso pega muita gente de surpresa, porque a pessoa acha que “bem de família é intocável” - e não é, quando se trata de dívida vinculada ao próprio imóvel.

3.3. Dívida de IPTU e execução fiscal

IPTU atrasado não é “conta de água atrasada”. É crédito tributário do município, que pode virar:

1. Inscrição em dívida ativa;

2. Execução fiscal;

3. Penhora do imóvel e leilão judicial.

A jurisprudência do STJ admite penhora do bem de família para pagamento de IPTU do próprio imóvel, justamente por ser dívida vinculada ao bem.

Ou seja:

“Minha casa é protegida pela lei do bem de família” não segura se a dívida for IPTU do próprio imóvel.

3.4. Processos trabalhistas e previdenciários

Imóveis de pessoas físicas ou jurídicas também podem ir a leilão por:

• Dívidas trabalhistas (empresas que não pagam salários, verbas rescisórias, etc.);

• Dívidas previdenciárias ou fiscais ligadas à atividade econômica.

Nesses casos, o imóvel entra como patrimônio que pode ser penhorado para satisfazer a execução trabalhista ou previdenciária.

3.5. Falência de empresas

Quando uma empresa entra em falência:

• Os imóveis (escritórios, galpões, terrenos, salas comerciais) entram na massa falida;

• São avaliados e levados a leilão para pagar credores: trabalhadores, Fisco, fornecedores, bancos etc.

Se o imóvel estava hipotecado ou dado em garantia, o credor com garantia real costuma ter prioridade na fila de pagamento.

3.6. Pensão alimentícia e execuções civis

Outras situações que podem levar imóvel a leilão:

• Pensão alimentícia: se o devedor possui imóveis além do bem de família, podem ser penhorados e leiloados. Em casos específicos, a jurisprudência admite penhora de único imóvel em situações extremas, mas é mais complexo.

• Execuções civis (títulos de crédito, dívidas bancárias sem garantia, etc.): outros imóveis em nome do devedor podem ser penhorados e leiloados.

3.7. Fiador de contrato de aluguel

Muita gente acha que “botar o nome como fiador” é só um favor. Na prática:

• O STJ consolidou o entendimento de que o imóvel (inclusive bem de família) do fiador pode ser penhorado para pagar dívida de aluguel do locatário.

Tradução em linguagem simples:

Se você entra como fiador, está colocando sua casa na mesa. Se o inquilino não paga, o seu imóvel pode ir a leilão.

4. Quanto tempo o banco leva para tomar meu imóvel por falta de pagamento?

Aqui é onde muita gente subestima o risco.

4.1. O que a lei prevê (Lei 9.514/97 – alienação fiduciária)

Resumindo de forma prática (cenário típico):

1. Atraso de parcelas

   • Em muitos contratos, após 3 parcelas em atraso, o banco pode iniciar o procedimento de cobrança formal com base na alienação fiduciária.

2. Notificação para purgar a mora

   • O devedor é notificado (geralmente por cartório) para pagar a dívida em 15 dias, incluindo encargos, juros e multa.

3. Consolidação da propriedade

   • Se não pagar nesse prazo, o cartório pode consolidar a propriedade em nome do banco.

4. Prazo para leilão

   • Após consolidado, a lei prevê que o imóvel seja levado a leilão público em 30 dias, com possibilidade de um segundo leilão se o primeiro não tiver lance suficiente.

O STJ já decidiu que, após a consolidação da propriedade em nome do credor, não é mais possível “purgar a mora” (ou seja, pagar atrasado para recuperar o imóvel). Resta só o direito de preferência para comprar o bem nas mesmas condições oferecidas ao público.

4.2. Prazos reais na prática

Na vida real, o processo todo - do primeiro atraso até o leilão - costuma levar algo como:

• Em média de 4 a 6 meses, dependendo da agilidade do banco, do cartório e se o devedor não reage juridicamente.

A Caixa informa, por exemplo, que permite emissão de boleto para até três prestações atrasadas, desde que não ultrapasse 91 dias, mas, passado esse limite, o contrato pode ser encaminhado para medidas mais severas.

Resumo sem ilusão:

Se você “empurra com a barriga” 3–4 meses, o imóvel já pode estar em procedimento avançado de retomada.

5. “Bem de família” protege sempre meu imóvel?

Não. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra a maioria das dívidas, mas há exceções claras:

• Dívida de financiamento do próprio imóvel (hipoteca ou alienação fiduciária);

• Dívida de IPTU do próprio imóvel;

• Dívida de condomínio;

• Dívida em que o imóvel foi dado em garantia;

• Caso de fiador de aluguel, segundo entendimento consolidado dos tribunais superiores.

Ou seja: “bem de família” é proteção parcial. Em vários cenários ligados ao próprio imóvel, ele vai sim a leilão.

6. Por que isso importa para quem é devedor? (Riscos reais)

Alguns pontos que muita gente ignora:

1. Leilão não anula a dívida automaticamente

   • Se o valor arrematado for menor que o total da dívida + juros + custas, pode sobrar saldo devedor.

2. Perda do imóvel e do que já foi pago

   • Você pode perder o imóvel e, dependendo do caso, não recuperar praticamente nada do que já pagou de entrada e parcelas.

3. Nome sujo + bloqueios futuros

   • Mesmo com o leilão, se sobrar dívida, o devedor continua com restrições de crédito.

4. Reação jurídica sem estratégia pode só atrasar o inevitável

   • Entrar com ação só para “ganhar tempo”, sem fundamento claro, geralmente apenas aumenta custo e estresse — e, no fim, o leilão acontece do mesmo jeito.

7. Como evitar que o imóvel vá a leilão (na prática, sem romantizar)

7.1. Antes de estourar

• Começou a atrasar 1 ou 2 parcelas?

  • Procure o banco antes de completar 90 dias. Muitas instituições oferecem:

    • Pausa temporária de parcelas;

    • Alongamento de prazo;

    • Renegociação da dívida.

• IPTU e condomínio

  • Priorize esses pagamentos. São dívidas diretamente ligadas ao imóvel, com forte risco de leilão.

7.2. Quando já existe procedimento de retomada

• Recebeu notificação de cartório para purgar a mora?

  • Aqui é zona de risco máximo. O prazo de 15 dias é crítico. Depois da consolidação, a margem de manobra despenca.

• Dívidas em execução fiscal, trabalhista ou cível

  • Avalie, com advogado, se vale:

    • Negociar parcelamento;

    • Indicar outros bens à penhora;

    • Discutir prescrição ou erros formais na cobrança.

7.3. Para quem pensa em ser fiador

• Entenda a realidade nua e crua:

  • Se o inquilino não paga, o seu patrimônio entra na linha de tiro.

  • Isso vale inclusive para o seu único imóvel residencial em muitas hipóteses fixadas pelos tribunais.

8. Conclusão: por que imóveis vão para leilão?

Resumindo em termos bem diretos:

1. Motivo principal: inadimplência em financiamento com alienação fiduciária.

2. Motivos complementares: dívidas de condomínio, IPTU, trabalhistas, fiscais, falência, pensão, execuções civis, fiador de aluguel.

3. Cenário macro: juros altos, renda apertada e aumento da inadimplência fizeram o volume de retomadas e leilões explodir nos últimos anos.

4. Tempo para o banco tomar o imóvel: em financiamento padrão, o ciclo entre atraso e leilão gira em torno de 4 a 6 meses, se o credor tocar o procedimento e o devedor não conseguir regularizar.

Não é um processo “relâmpago”, mas também está longe de ser lento como muita gente imagina. Quem entra em negação, ignora carta de cobrança e deixa “para ver depois” normalmente só descobre o tamanho do problema quando o imóvel já está em edital de leilão.