Aluguel em Cuiabá sobe 9,77% em 12 meses e mantém alta rentabilidade

Mercado de locação em Cuiabá segue valorizado em 2026

O mercado de aluguel residencial em Cuiabá continua apresentando valorização em 2026. Segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial, os preços anunciados para locação subiram 0,16% em junho.

No acumulado do primeiro semestre, a alta chegou a 4,07%. Já nos últimos 12 meses, os aluguéis em Cuiabá acumularam valorização de 9,77%, acima da média nacional do FipeZAP, de 9,00%.

O preço médio do aluguel residencial na capital mato-grossense ficou em R$ 48,48 por metro quadrado.

Principais números do aluguel em Cuiabá

• Variação em junho de 2026: +0,16%
• Acumulado em 2026: +4,07%
• Valorização em 12 meses: +9,77%
• Preço médio: R$ 48,48/m²
• Rentabilidade estimada: 8,29% ao ano
• Amostra analisada pelo índice: 2.589 anúncios

Aluguel continua subindo, mas em ritmo mais moderado

Junho foi o segundo mês consecutivo de alta nos preços anunciados para aluguel em Cuiabá.

Em maio, o índice havia avançado 0,25%. Em junho, a alta foi menor, de 0,16%.

A principal mudança aparece quando analisamos os últimos 12 meses. A valorização acumulada caiu de 11,21% em maio para 9,77% em junho.

Isso não significa que os aluguéis estejam ficando mais baratos. Significa apenas que a velocidade de crescimento dos preços diminuiu.

Cuiabá ainda sobe mais que a média nacional

Nos últimos 12 meses, o aluguel em Cuiabá avançou 9,77%.

No mesmo período, a média do Índice FipeZAP foi de 9,00%, enquanto o IPCA acumulou 4,64%.

Isso mostra que os preços anunciados para novos aluguéis em Cuiabá continuaram crescendo acima da inflação oficial.

Quanto custa o aluguel por metro quadrado em Cuiabá?

O preço médio anunciado em junho ficou em R$ 48,48 por metro quadrado.

Isso coloca Cuiabá em uma faixa intermediária quando comparada às principais capitais brasileiras.

Alguns preços médios registrados pelo FipeZAP em junho:

Cuiabá, portanto, não está entre as capitais mais caras para locação, mas também deixou de ser um mercado de aluguel barato.

Rentabilidade do aluguel em Cuiabá está entre as maiores do país

Um dos números mais relevantes para proprietários e investidores é o rental yield, indicador que relaciona a renda obtida com aluguel ao valor de venda do imóvel.

Em junho de 2026, Cuiabá apresentou rentabilidade estimada de 8,29% ao ano.

Entre as capitais acompanhadas pelo FipeZAP, foi a segunda maior rentabilidade, atrás apenas de Recife.

Esse resultado ajuda a explicar por que Cuiabá continua sendo um mercado relevante para investidores interessados em imóveis para geração de renda.

Quais regiões de Cuiabá aparecem com os maiores preços?

O FipeZAP também divulga informações sobre algumas das regiões mais representativas de sua amostra em Cuiabá.

Duque de Caxias continua aparecendo com o maior preço médio, de R$ 61,20/m².

É importante não interpretar esses números como uma tabela oficial de preços para todos os imóveis de cada bairro. O índice é baseado nos anúncios que fazem parte de sua amostra.

Características como condomínio, padrão construtivo, idade do imóvel, mobília, número de vagas, conservação, posição solar e localização dentro do próprio bairro podem alterar significativamente o valor de locação.

O bairro mais caro não foi o que mais valorizou

Outro ponto interessante é que preço elevado e valorização não caminharam necessariamente juntos.

Duque de Caxias apresentou o maior preço por metro quadrado, mas registrou queda de 7,3% em 12 meses na amostra.

Já outras regiões tiveram aumentos expressivos:

• Cidade Alta: +35,7%
• Centro Norte: +30,5%
• Área de Expansão Urbana: +28,1%
• Do Quilombo: +19,6%
• Dos Araés: +15,6%

Variações muito elevadas em determinados bairros precisam ser interpretadas com cautela, pois mudanças no perfil e na quantidade dos imóveis anunciados também podem afetar a média.

O que esses números significam para o proprietário?

O cenário continua favorável para quem possui imóvel para locação em Cuiabá, mas a alta dos preços não significa que qualquer valor pedido pelo proprietário será aceito pelo mercado.

Um imóvel anunciado acima dos concorrentes pode permanecer vazio por meses, eliminando rapidamente o ganho que o proprietário pretendia obter cobrando um aluguel maior.

Na hora de definir o preço, é importante analisar:

• localização;
• padrão e conservação do imóvel;
• valor do condomínio;
• quantidade de quartos e vagas;
• existência de móveis e planejados;
• incidência de sol;
• imóveis concorrentes disponíveis;
• custo total mensal para o inquilino.

Uma precificação adequada normalmente é mais eficiente do que simplesmente reproduzir o valor anunciado por outros proprietários.

E para quem está procurando imóvel para alugar?

Para o inquilino, o cenário continua competitivo.

Mesmo com a desaceleração observada nos últimos meses, o aluguel em Cuiabá acumulou alta de quase 10% em um ano.

Por isso, não é recomendável analisar somente o valor nominal do aluguel.

O custo real da moradia também pode envolver:

• condomínio;
• IPTU;
• seguro incêndio;
• garantia locatícia;
• energia e água;
• deslocamento diário;
• manutenção;
• eventual necessidade de mobiliar o imóvel.

Dois apartamentos com o mesmo aluguel podem apresentar custos mensais bastante diferentes.

Perguntas frequentes

Qual é o preço médio do aluguel em Cuiabá?

Segundo o Índice FipeZAP de junho de 2026, o preço médio anunciado para locação residencial em Cuiabá foi de R$ 48,48 por metro quadrado.

O aluguel em Cuiabá está subindo?

Sim. Em junho de 2026 houve alta de 0,16%. No primeiro semestre, a valorização acumulada foi de 4,07%, e nos últimos 12 meses chegou a 9,77%.

Cuiabá é uma boa cidade para investir em imóveis para aluguel?

Os dados mostram uma rentabilidade bruta estimada de 8,29% ao ano, uma das maiores entre as capitais monitoradas pelo FipeZAP. Isso torna Cuiabá relevante para investidores, embora a decisão de investimento deva considerar também preço de compra, vacância, condomínio, manutenção, impostos e liquidez.

Qual bairro tem o aluguel mais caro em Cuiabá?

Entre as regiões apresentadas na amostra do FipeZAP de junho, Duque de Caxias registrou o maior preço médio, de R$ 61,20/m².

O FipeZAP representa todos os contratos de aluguel?

Não. O índice é baseado em anúncios de imóveis disponíveis para novos contratos de locação. Portanto, não representa necessariamente contratos antigos que já estão em vigor.

Conclusão

O mercado de locação residencial em Cuiabá encerrou o primeiro semestre de 2026 ainda valorizado.

A alta de junho foi pequena, de 0,16%, mas os preços acumulam crescimento de 9,77% em 12 meses, acima da média nacional e da inflação.

Para proprietários, o cenário continua positivo, mas exige precificação realista. Para inquilinos, comparar o custo total do imóvel é cada vez mais importante. Para investidores, a rentabilidade anual de 8,29% mantém Cuiabá entre as capitais com melhor relação entre preço dos imóveis e renda de aluguel.

Fonte: Índice FipeZAP de Locação Residencial — Informe de Junho de 2026. O índice considera anúncios de apartamentos prontos para locação e não representa necessariamente contratos antigos já vigentes.